如何做包租代管二房東 ?
新手一定要知道的技巧及風險 !

前言

成為一位包租代管二房東，是創造被動收入的其中一項管道，相信有不少上班族，懷抱著靠收房租，就能過著悠閒的生活的美好藍圖，但是大部份人首先面臨到的問題，就是資金不足。

台北市的房價普遍貴的驚人，不要說買透天厝了，可能連買個小房子都買不起。在這樣的現實條件下，到底要怎樣才能以房地產創造現金流呢?

那就是成為合法二房東，在個人經濟條件不允許的情況下，借力使力，也就是借用原屋主的力量，讓自己即使沒有房子也能收房租。

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什麼是包租代管二房東?

包租代管其實存在已久，以白話文解釋，就是二房東的意思，但它其實是兩種不同的經營型態。所謂二房東就是先向大房東承租房子，然後再轉租給下一個人，也就是利用轉租來賺取價差的一種被動收入來源。

有很多大房東也樂得把房子租給二房東，因為這樣他們就不必事事親為，只要等著收租金就可以了，二房東是不用買房子的，只要付租金就能做生意。

到底有沒有機會成為二房東呢? 當然可以，成為「二房東」是有秘訣的。下面就和大家說明，沒錢買房，卻可以準備一筆小錢當個二房東，每個月替自己多賺幾千到幾萬塊的被動收入。

包租：屋主不需擔心房屋空置期

包租就是業者跟屋主簽長期租約，把房子包下來，於包租約期間內業者每月支付房租給屋主。再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客，並管理該住宅，優點是屋主不須擔心房屋空置、承租問題，業者皆會負擔，非常適合有許多有房產又嫌麻煩的屋主

代管：業者只負責協助管理

代管則是可以分成「代租」＋「代管」兩階段，先由相關業者幫屋主媒合房客，由屋主自行跟房客簽約，也就是所謂的代租，之後屋主將履行租約的部分

例如點交、收租，以及日常修繕維護、糾紛協調處理等大小事交由業者代為管理服務，這就是第二階段的「代管」。缺點是代租代管因業者只負責管理，不負責承租，故房子未出租期間的空置期，屋主須自行承擔。

辦理方式	空置期	糾紛處理	風險評估
包租	Ｏ	● 業者面對房東、房客。 ● 部分適用消保法。	● 業者責任重。 ● 風險成本業者負擔。
代管	Ｘ	● 業者協助房東、房客。 ● 風險成本房東負擔。	● 業者較無責任。 ● 部分適用消保法。

如何當合法二房東

許多朋友對二房東賺取被動收入有興趣，但對房地產領域並不是很熟悉，所以在砸錢投資之前，必須先把相關的法條搞懂，才有辦法當個「合法」的二房東。最好的方式是上課考證照，也必須取得營業登記，爭取合法化經營。

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取得合法營業登記 (租賃專法)

2018年租賃專法上路後，經營租賃住宅服務業者，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可登記，始得營業。自2019年6月1日開始，政府頒佈新規定，一般人需要取得「租賃住宅管理人員」資格，才能名正言順當二房東。

所以想要當二房東前，得乖乖的去考取資格證照，這項法規的二年營業緩衝期已於2020年6月26日屆滿，業者若未經許可，且繼續經營包租代管業務，即屬於非法經營，最高可處新台幣20萬元罰鍰。

這條租賃住宅管理人員資格連結，內含租賃住宅管理人員資格訓練及測驗的相關資訊 (包含各縣市開班資訊)，是我在「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」找到的，大家有興趣可以點進去參考。

轉租前取得房東同意

根據《民法》443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」意思就是，房屋轉租之前，二房東必須誠實告知告知大房東，是否有反對出租作為其他使用，並確認房租合約中，以及是否存在「禁止轉租」條文，並在原始的租約上詳細註明相關的事項，並於契約中明訂轉租的各項規範。

在大房東沒有反對及無相關條文限制的情況下，房客才可以將部份的租屋空間轉租。如果是想把房屋全部轉租 (例如整層樓或全部店面出租)，還是需要獲得原房東同意，這樣才能避免可能發生的紛爭，也可讓自己與房客的權益更有保障。

根據《刑法》339條，「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金」。所以千萬不要尚未取得原屋主同意，即私自將房屋轉租給其他人，恐觸犯《刑法》詐欺罪，得不償失。

需注意轉租契約期限

根據《民法》第767條，即「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。

即轉租契約的期限不得超過原租賃契約期限，若轉租契約期限超過原租賃契約期限，二房東與次承租人將因契約失效而無權占有，房東可要求房屋歸還。

有時候二房東為了增加房子租金或裝飾，讓房子更容易出租，通常會對室內做一番整理。在整修前須取得大房東同意，在不影響結構的情形下，二房東可對格局做些許變更，但租約到期之後，房屋歸還的方式是否需要還原等等，則須在合約中清楚載明。

轉租契約期限原屋主是否有售屋計劃

在經營二房東的期間，須向原屋主確認是否有售屋的計劃，或是萬一屋主要出售的話，租約如何處置、房屋如何處理的問題，都必須明訂於合約中。

二房東須報稅

如果房東和房客都有營利事實，不論大房東、二房東都要繳稅。二房東須以全年度租金收入，扣除給付大房東的租金成本，算出盈餘以申報所得稅。

例如：二房東以10,000元向大房東承租房子，二房東再以15,000轉租給其他房客，則二房東轉租收入為15,000元－10,000元＝5,000元，雙方租賃合約均維持一整年，則二房東須以轉租收入5,000元乘以12個月，最後得計60,000元盈餘，需申報所得稅以免犯法。

不過話說回來，也有許多房東是不願與房客訂立正式的不動產租賃契約，在這種情形下，二房東也繳不到稅。

成為二房東的技巧

和屋主談判，降低租金

要想當二房東，要先建立成本概念。除了要計算好初期成本外，還要懂得與屋主談判，畢竟和屋主談的租金是未來每個月的最大成本，一定要用低於市場行情的價碼承租，轉租時才能倍數抬高租金，拉大獲利空間。 

例如：和屋主談長期租約，調查租屋週邊的行情價落在哪裡，屋主最想解決的問題是什麼? 事先想好如何談判，才能爭取屋主降租的空間。

挑選適合的物件承租

一開始需先衡量自身資金及可接受的運作模式，才能開始挑選合適物件，想要的物件是商圈店面? 還是一般住宅? 是捷運站附近的公寓? 或是商辦林立的大樓? 重點要挑選熱門的租屋地點，因為總是要把房子給租出去才能有收入。

大部分人會傾向從網站上的租屋網來著手，但建議最好從經常活動的地點開始留意，還有路上張貼的廣告等等，可以的話親自去現場看屋況環境，這樣會比單純看網路資訊來的明確的多。

把自己當成房客，設身處地為房客著想，換作是自己會不會喜歡住這樣的環境。例如：現場樓層多高? 格局採光好不好? 生活機能方便?

構思運作模式

最多人採用的方式是先向原屋主租屋，再轉租或分租給其他房客，從中賺取差價或節省房租。

更進階的方式，是從原屋主那邊承租下來後，再自己另外再花錢裝修，把物件屋況整理得更完善新穎。這樣雖然多了許多成本，卻可以拉高租金，能加快出租及回收速度，同時，在與原房東的溝通上提供不少誘因，也能拉高總體的報酬率。

以一般住宅為例：
台北市，一層4房2廳2衛1陽台的房型，和大房東簽約，租金3萬，簽約5年，改裝為 1個套房 (租金14,000/房) + 4個雅房 (租金9,000/房)。

總租金：14,000 x 1 + 9,000 x 4= 50,000
前期成本：空窗期房租＋押金＋仲介費＋裝潢款＋家俱電＝40萬元以下

找設計師及裝潢工班

接下來談到裝潢施工的部份，這關係到如何控制成本，畢竟這也是一筆不小的費用，從水電、管線、家具、冷氣、洗衣機、冰箱，以及要如何把一個普通的物件打造成溫馨的室內空間，油漆、佈置、軟裝。

大部份人注重安全，可考慮換上比較堅固的門，加裝密碼鎖，加裝走廊監視器等等。另外，也可善用物品擺設，營造溫馨感，吸引租客入住，最後是物件的曝光及後續的租客管理。

結論

雖然轉租可使不動產獲得更有效地運用，二房東亦能獲得被動收入，但也相對得承擔一定責任，千萬不能因為怕麻煩，而忽略了房屋及住客的管理。

以上為二房東的經營秘訣、及包租代管的相關法條，相信只要能掌握上述基本原則，人人都有機會利用轉租不動產賺到一桶金。