買房租屋哪種比較好？
9成的無殼族糾結這些關鍵因素！

前言

你是否已經擁有人生第一間房 ? 長久以來，「買房」及「租屋」總有各自不同的支持者。在台灣，有土斯有財的觀念根深蒂固，七成以上的人認為買房才是王道。

而大部份的無殼族，會糾結到底要繳房租一輩子 ? 還是咬著牙拚一棟屬於自己的房子 ? 有些擔心房市泡沫化而存著觀望心態，有些則是不想當房奴，或是根本無力買房。

究竟在「買房」或「租屋」的選擇上，哪一種比較好 ? 又有哪些關鍵因素需要注意 ?

買房租屋的共同點

買房與租屋在本質上存在著許多差異，一旦做出買房或租屋的決定之後，後續的財務狀況就會發生很大的變化。儘管如此，兩者仍然有一些共同點如下：

每月固定開銷

買房需繳交房貸，租房需繳交房租。欠繳房租會違反租賃合約導致房東不續租；欠繳房貸將導致信用評等扣分、加收滯納金、房子被法拍等等，二者都不能拖欠。

持續長期繳款

房租和房貸屬於長期且持續的需求，所以在住處的選擇上，必須評估自身經濟狀況，量力而為，才不會導致房租或房貸超出能力負擔，連帶影響生活品質。

房東租客的差別

房東與租客最主要的差別在於，房東是付給銀行「貸款」，租客是付給房東「租金」。我以房貸試算的方式說明如下 (可點進下圖的房貸計算器試算)：　　

買房成為房東

你用500萬元買了一間25坪的公寓，銀行貸款8成，頭期款大約100萬，銀行房貸約400萬元，平均估算下來每個月要負擔的利息為 $13,218 (本息攤還 & 單一利率)。

每個月 $13,218元的負擔 (包含了本金+利息)，差不多是一個月的房租，住了30年，還完貸款的同時，你也擁有了這間房子。

如果你有存到頭期款、有穩定的收入、信用評等良好、房子地點也不錯的話，銀行核貸到八成以上應該不難，最高的償還年限甚至有到40年。

在這種情況下，買房是不是比想像中容易許多呢 ?

租屋成為租客

你每個月繳 $13,218元的租金給房東，一樣住了30年，最後，你幫房東的房子繳完了貸款，自己一樣是無殼族，連時間成本也沒了。

決定買房租屋的關鍵因素

掌握房子的市場價格

你可能會說，我們又不是不動產相關從業人員，怎麼會知道房價的市場行情呢？

其實要掌握房子的真正價值並不難，只要去調查某些特定區域的房價就行了。比方說，靠近某捷運站，三房兩廳，屋齡在二十年以內的房子。

如果你時常在同一個區域調查特定條件的房子，就能摸清楚合理的房價，只要對該區域的環境和房子熟悉，就不致於買到太貴的房子。

評估房子帶來的效益

房子本身可帶來二大效益，一個是居住效益，另一個是投資效益。

• 居住效益
  
  當決定購屋自住的時候，房子發揮了居住效益。此時也會建議把投資的層面考慮進去，若日後出租或賣掉也會有投資效益。
  
  如果你有結婚生子或孩子學區的規劃，手頭上有足夠的資金付買房的頭期款，加上工作收入穩定，讓你有把握持續繳付房貸。那麼你就可以不用猶豫太久，看到適合的物件就可以下手買房。
  
  反之，如果你現在覺得租房、買房都可以，對於擁有一間房子並沒有實質上的需求，就會建議再多看多比較。有些人有家人的房子可以住，就可以把買房的錢省下來，做一些其他的理財規劃，也不失為一個好選擇。
  
  小工具：網路上有各式的房貸計算器，你可以用這個實用的小工具來試算，房租和銀行貸款差距有多少。

• 投資效益
  
  每年大約有0~3%的通膨貶值，有些人為了避免現金被通膨怪獸吃掉，會把現金投入房地產來保值。
  
  如果你對房地產這個領域很熟悉，也有適合的投資管道，也許投資房地產為你帶來的效益遠勝過買房子。
  
  但是，如果你對投資房地產並不在行，又沒有其他的投資選項，不妨以居住效益來住當作主要的理財考量。

買房的優點

獲得自己的資產

租屋條件再有利，也只是幫房東付房貸，二十年、三十年過去，到頭來仍是一場空。與其繳租金給房東，不如自己買房，雖然負擔重一些，撐過去以後，就能擁有屬於自己的房子。

買房比起租房，最大的優點當然是可以獲得一棟房子，你和銀行借錢買房只要按月付房貸，付完房貸後，你擁有房子的資產，就是房子的主人。正因為如此，我們能夠享受到這棟房子帶來的價值。

可按照需求，裝潢自己的窩

大部份的房東，在出租房子時，都會對租客再三交待，規定租客不可變更改租屋處的裝潢與格局。

如果房子是自己購買的，就不用被房東管東管西，可完全依照自己或家人的愛好，裝潢成自己喜歡的生活風格。只要你願意，甚至可以挑選質感好一點的傢俱，打造屬於自己的窩。

不再擔心被房東趕

擁有一棟自己的房子，你就是房子的主人，不用擔心房東任意調漲房租，或哪天突然被趕走，更不用經常搬家。不是住在別人的屋簷下，也不用看別人臉色，這是一種無法取代的安心感，日子會過的更踏實 !

房產有增值可能，購屋兼具投資功能

台灣房價雖高，但買的房地產如果未來增值，可以轉售投資來獲利，長期來看，房地產是極具保值性且抗通膨的商品。

有些人可能有股票變壁紙的慘痛經驗，但房地產不像股價波動那麼大，要房地產價值變成零，還真的滿難的。目前房貸利率在 1.3% 左右，隨著景氣波動，增值了也可用房子融資貸款，作為其它用途。

例如：創業資金、醫療開銷、送小孩出國留學、或是年老退休後以房養老，為自己保留一筆退休金等等。(前提：房貸繳款紀錄正常，維持良好信用。)

近年來房價下修、議價空間大，可以利用假日去看房，累積看房經驗值。與其把錢存在銀行領微薄的利息，或幫房東付房貸，不如趁著低利率下手買房，做房子的主人。

強迫儲蓄

對於沒有儲蓄習慣，或有錢就會亂花掉的人而言，房貸是一個強迫儲蓄的工具之一。

用頭期款與房貸來買房子，每個月都必須要繳房貸，藉由每月強制挪出一筆錢，投入到房子當資產，減少自己亂花錢的衝動，同時就自然而然的學會儲蓄了。

買房的缺點

貸款利息

絕大多數的人，購屋都會向銀行貸款，因為買房子屬於大筆的開銷，一般人會找銀行評估購屋貸款，銀行賺的就是這些貸款衍生的利息費用。

額外支出

曾經有購屋經驗的人就知道，買房除了房價本身，還有很多額外支出，這些零散的款項加起來，也是一筆不小的開銷。

例如：仲介費、契稅、房屋稅 (年繳)、地價稅 (年繳)、火險 (年繳)、地震險 (年繳)、修繕費、裝潢費等，都是常見的費用。

機會成本

購屋時會把大量資金用在「買房」這件事上，而失去了把這些錢拿去投資時，可以獲得的報酬，這也是大家常忽略的機會成本，換句話說，房東收取的「租金」，就是買房投入資金的「報酬」。

經濟壓力

以現今房價來說，房貸確實占生活支出很大一部份，買房的有殼族為了揹房貸，工作上小心翼翼，就怕斷了收入繳不出房貸。

所以決定買房之前，一定要量力而為，要確定有穩定且長期的收入來源，足以支撐房貸才行，否則會陷入龐大的經濟壓力。

時間成本

買房可能是我們這一生中，最大的一筆開銷之一，因此要謹慎的做好功課，挑選價格合理的房子。而這些都要透過時間累積經驗，才能知道哪種物件適合自己，同時買在相對低點。

租屋的優點

不做房奴，資金彈性

租屋適合剛出社會的年輕人、手頭資金不充裕的小資族、負債過高者，或是有各類貸款壓力的人 (例如：信貸、車貸、學貸)。

不用擔心被房子綁住，每月只需要用一部份的薪水就可支付房租，剩下的薪水還可用來進修學習，也可運用資金於儲蓄、理財、創業。

此外，有些人工作或收入不穩定，租屋也是很好的選擇，通常台北市的房子，每月的租金會比房貸低很多，可以不用辛苦背房貸。

租屋不需要付高額頭期款，這筆頭期款也可以挪做其它的規劃，多餘的資金可以更彈性的運用，沒有房貸壓力。

租屋選擇多，生活便利多

租屋可以視情況換房子居住，依照規劃找適合的地點，體驗不同的居住環境。若真的住不習慣想搬家，搬家費也比買房來得低，這也難怪有些人樂於租屋。

相反的，買房後，這棟房子就會一直跟著我們，如果哪天換了工作地點，就得重新考慮通勤成本，就算想把房子賣掉也需要一段時間。

不用擔心修繕、稅務等支出

由於房子屬於房東的資產，一旦房子發生漏水、傢俱壞掉等情況，都可以交給房東處理，租客不必負擔這些修繕費用。同樣的，租客也不會有房屋稅、地價稅、災害險等等的稅務負擔。

租屋的缺點

租金無獲利空間

繳交給房東的租金，是不可能從中賺取投資報酬的，你所能獲得的頂多是合約期間的居住權，也就是幫房東付房貸的概念。

租金被調漲

除非房東維持租金長年不變，否則租金通常會隨著通膨以及整體房市而調整。假設你於目前的租屋處住的很習慣，但房東突然告知，下個月租約到期開始調漲房租，有些人不想大費周張的搬家找新住處，就只好迫於無奈接受漲租了。

擔心房東收回房子

租房的無殼族雖然沒房貸壓力，但畢竟住的房子不是自己的，也會擔心哪天房東收回房子不租了，到時候又得忙著搬家，另覓其他租處。隨著人的年紀愈來愈大，是房東挑租客，而非租客選住處，只怕到時候你想租房子也不一定租的到。

缺乏自主性

租房時簽定的合約，通常都是房東說了算，租客缺乏居住的自主性。例如：房子格局沒有廚房無法做菜、無法養寵物、或是無法按照自己的想法佈置居住空間等等。

每月繳房租，房子永遠不是自己的

租屋是你每個月付租金給房東，就像幫房東繳房貸，房子的主人永遠不會是你，租房子僅為費用支出，未來不可能會變成資產。

老年人租屋不易，擔心無家可歸

租屋族是否曾想過：「能夠租屋一輩子嗎？」這是一個非常嚴肅而且現實的問題，也許你現在的年紀還感受不到，那麼我們把時間拉長三十年後，來看那時候的自己。

假設你今年30多歲，三十年後你成了60多歲，房東看你年紀愈來愈大，擔心他以後要承擔的租賃風險變高，所以請你租約到期後搬走。

到那時候，你就算再找其他租處也會面臨同樣的困境。因為大部份的房東，一聽說是「老人」要租房子，都會找理由婉拒。

台灣在2018年3月底已正式邁入高齡化社會，65歲以上老人占總人口比例超過一成，在租屋市場中，「老人」本身沒有錯，錯的是年齡歧視。

根據統計，近9成的房東不願租房給老人、低收入戶、身心障礙者或單親家庭等弱勢族群，有些房東甚至不租給40~50歲以上的房客。

一方面是擔心老年人沒工作能力，無法定期繳納房租，另一方面是怕年長者不幸在租屋處發生意外，租屋處將成凶宅。

這些聽起來很心酸，但卻是事實。所以，寧可年輕時當個房奴，也不要年紀大了，還要擔心無家可歸。要懂得「以房養老」替未來作準備，讓自己手中握有選擇權是很重要的。

買房考量的五大因素

買房考量的五大因素如下，先確定自己的預算、理想區位再開始找物件，下面先以買房自住的優先順序來說明。

產品

把房子當作「產品」，牽涉到居住面積、格局、樓層、景觀、社區公設、停車位、建商品牌等等。買方會有主觀的想法，也就是以個人偏好為指標。

管理

有些社區會成立管理委員會，管理的水平和住戶的居住品質，有著密不可分的關係，包含社區戶數、坪數大小、管理費、管委會、住戶等等。

區位

區位指的是縣市行政區、交通建設與鄰里環境等，以居住時的日常生活環境，是否感到便利友善為指標。

價格

大家最關心的，就是房子每坪單價、整體總價、附近同類社區的個案成交價、個人經濟能力能否負擔，還有銀行貸款的搭配。

時機

每一個不動產均為獨立商品，房價的合理性、個人負擔能力、以及對前三項的偏好程度，都可能導致房市景氣與經濟政策，呈現不同的變化。

購屋投資的優先順序：價格→時機→區位→產品→管理 (投資者與自住者的順序不同)

如何評估合理房價

相信大部份的租屋族，都曾經想過買房子這件事，但是房租與房貸的支出差距該如何判斷 ? 一般人又該如何評估房價的合理性呢 ?

這裡教大家二個方法，只要善用「房價/租金比」及「房價/所得比」，就能簡單算出房價是否合理。

舉例：
夫，月薪5萬，加上年終獎金，年收入80萬元。
妻，月薪4.5萬，加上業務獎金，年收入100萬元。
目前尚在租屋，租金2.5萬/月，二人決定合力買下租屋處。
房東開價1300萬。

用「房價/租金比」計算合理房價

根據統計，一間房屋的合理年租金，差不多在房價的三十分之一。

也就是說，「合理房價」應該在這間房子年租金的30倍左右 (年租金報酬為3.3％)，最高也不應該超過40倍 (年租金報酬為2.5％)。

如果「房價/租金比」小於20倍 (年租金報酬為5％)，那就表示屋主的購屋成本低於房市行情。

假設一位年輕人，30歲租屋，65歲退休，大約就是租屋35年，如果把租金都拿來付房貸，退休前剛好把房貸繳完，也不致於壓力太大。

用「房價/租金比」計算合理房價，需根據景氣而調整，通常租金的變化指標落後於房價，如果房地產景氣處於上升時，「房價/租金比」必須跟著往上調，否則可能會買不到房子。

如果房市景氣下滑，那麼「房價/租金比」也要跟著調低，否則計算出來的「合理房價」會過高。

計算方式1：
合理房價是900萬元 (租金2.5萬/月x12個月x30倍=900萬) 合理房價為年租金的30倍。
「房價/租金比」上限的40倍為1200萬 (租金2.5萬/月x12個月x40倍=1200萬)。
房子的總價區間約在900~1200萬元之間，中間有300萬價差，所以房東開出的價碼有點落差。

用「房價/所得比」計算合理房價

用「房價/所得比」計算合理房價，這裡所謂的「所得比」，指的是購屋者的年所得，基本上「房價/所得比」是愈低愈好。

對一般購屋者來說，3倍到5倍是合理的，7倍則是偏高的上限，每個月的合理房貸，不要超過購屋者月收入的1/3，最多也不要超過1/2。

假設是夫妻兩人合力購屋，那麼「所得比」的數字，就必須把合資購屋的兩人年所得合併計算。

計算方式2：
夫妻兩人合計的年收入是180萬元 (80萬 + 100萬)。
以3~5倍的合理價位計算，只能買540~900萬元總價的房子(180萬x3倍=540萬，180萬x5倍=900萬)。
如果提高到7倍作為上限，則可以買到1260萬元(180萬x7倍=1260萬)的房子。

結果出爐，以上二種計算方式都顯示，房東開出的價碼高於合理房價。

在做完相關評估準備買房之前，如果還打算裝潢房子，可以抓裝潢費約8萬元/坪，若以20坪舊公寓計算，大約抓100多萬元的裝潢費用，應該就足夠了。

房子的價值有哪些

買房不用多花錢在別人的資產上

以現今房價不斷上漲的趨勢來說，房子具有抗通膨的效果，選對物件，不用擔心大筆資金會因為通膨而貶值。

甚至房價有機會跟著調升，可因此賺到房價上漲的價差 (房子折舊也需列入考量)，住個幾年後售出，扣除房貸與利息還可能多出一筆錢。

值得一提的是，若選擇的貸款方式是「本息攤還」(包含了本金+利息)，隨著定期還款，償還銀行的本金跟著減少，房貸利息未來會愈還愈少。

貸款方式均可依個人狀況，選擇先支付利息，或是本息攤還。

房子可以作為融資工具

擁有房地產後，等於擁有一項抵押品，可把房子當作抵押，以較低的利率跟銀行借錢，來增加資金的活用度。

也就是「二胎房貸」，許多人會以此投資獲利，但投資多少有風險，請謹慎評估自己的還款能力操作。

房子可以作為增貸工具

相較於「二胎」，還有另一種方式是「增貸」。簡單來說，就是把已經償還的房貸，再貸款出來運用，比起二胎來說較為保守。

買房注意事項

負擔多少房貸

推薦大家一種簡單的估算方式，不到三秒即可算出可負擔房價的金額，那就是月收入乘以100倍 (家庭則為月收入總合乘以100倍)。

例如：家庭月收入總合為10萬的夫妻，可負擔房價的最高上限約為1,000萬元，一般利率在 1.3% 左右，貸款期限最高可達 40 年。

若經過銀行評估條件不錯，貸款很有機會貸到房價 8 成以上，也就是銀行貸款金額約為800萬元。

假設未來房子暫時不住自住了，也可轉為租賃資產，藉由房租收入來繳納房貸。

頭期款怎麼來

以月薪4萬元的年輕人來說，如果每個月支出1/3作為日常開銷，那麼1個月可存下2/3，約27,000元的資金，努力存個3、5年，百萬頭期款就有了。

購屋族通常需準備至少2~3成的自備款，再算上仲介費、契稅、代書等雜費，這些額外開銷加總起來也不少，建議每月房貸不要超過薪水的3~4成。

買房的理由是什麼

「現在是買房的好時機嗎？」
「現在到底可不可以買房？」
「房地產好像已經到了高點，還可以買嗎？」

在外面租屋愈久，代表繳給房東的租金愈多，幾年下來，搞不好你付出去的租金，加起來都可以付房子的頭期款了。每個月付出的房租和每月的貸款利息差不多的話，倒不如趁早存頭期款去買房子。

如果你買房是為了自住，與其想等房價低點撿便宜，不如選對時機買房子，有時候買房子需要勇氣，愈是猶豫不決，愈有可能在幾年後，後悔沒趁早買房。

能負擔頭期款，不見得買得起房子

許多人會認為，存完頭期款就差不多可以買房子了，殊不知最沉重的房貸壓力，在於每年要負擔的本金加上利息。

如果加上本息，你的現金流仍然超出預算，很可能幾年後就會陷入財務危機。

我想要強調，房貸牽涉到生活上大筆資金的週轉運用，一定要審慎評估經濟能力和現金流狀況等等，並且多比較各家銀行貸款的條件與還款方式。此外，也可依據實價登錄作為判斷房價合理性的參考。

總之，千萬不要為了買房，而變成生活品質差的房奴。

你適合買房還是租屋 ?

以下為租屋者或買房者各自的偏好：

結論

我將買房及租屋的各項優缺點摘要如下，大家可以衡量自身的經濟狀況，來評估自己到底適合買房還是租屋。

如果你目前收入穩定，也有買房的打算，會建議房貸最好為月薪1/6到1/5，才能兼顧生活品質，最多不要超過薪資的1/3。

許多人對擁有自己的第一棟房子，會懷抱著美好憧憬，希望一次到位。坦白說，這種想法容易搞垮自己，畢竟誰也不能保證你30年不失業，或不發生任何意外導致額外支出，而無法支付房貸。

我個人覺得：「人生第一間房不用完美，好住就好，階段式換房可讓自己活得不那麼辛苦。」買房是一件令人嚮往的事情，如果你還年輕，不妨給自己一點壓力，不要太早放棄買房的夢想。

當然，如果你有另一半或家人幫忙分攤房貸，那你真的很幸運，買房的負擔就減輕許多。記得，遇到理想的物件多看多比較準沒錯 !

本篇文章僅為分享與教學之用，買房或租屋之前應理性思考，獨立判斷，並自負投資盈虧責任。