想爽當包租婆(公)?
二房東包租代管資格1次告訴你 !

前言

很多人夢想成為包租婆(公)，也就是對於包租代管業務有興趣，但卻不清楚如何才能成為合法二房東。租賃新法最基本的門檻，就是通過「租賃住宅管理人員」訓練及考試。

想成為一個包租代管業者，並不是去辦理公司登記就完事了，公司必需要聘請一位合格的「租賃住宅管理人員」才行。

這類人員必需經過上課以及考試合格，取得國家級發給的證照，公司才能向經濟部申請為「租賃住宅服務業」，這個行業現在已是特許行業，不是隨便誰想開就能開的。

什麼是包租代管?

「租賃住宅市場發展及管理條例」已於106年12月27日公布，自107年6月27日執行，實施之後，關於租賃住宅的糾紛就有了專法來排解。

此專法就把租賃住宅服務業分開為和「租賃住宅包租業」和「租賃住宅代管業」。

包租代管差別分為二大類：1、社會住宅 2、租賃專法

社會住宅的包租代管

社會住宅包租代管的辦理方式說明如下：

「包租代管」是政府興辦社會住宅政策中的一環，即以「包租」或「代管」的方式，取得民間的空屋出租，以補足新建社會住宅不足的量能。參與包租代管的房東，可享稅賦減免（房屋稅、 地價稅、綜合所得稅）、修繕補助等優惠。

? 包租：

是由政府委託租屋服務業者（物業管理公司）擔任「二房東」，由業者向房東簽訂3年包租契約，於包租約期間內，業者每月向房東支付房租，再以二房東的身份，將住宅轉租給房客 (一定所得以下或弱勢者) ，並直接管理該住宅，房東的責任相對較輕。

? 代管：

是由業者協助房東出租給房客 (一定所得以下或弱勢者) ，簽租仍是直接向房東簽約，業者負責管理出租的住宅，房東的責任相對較重。

內政部常見問答-包租代管
台北市社會住宅的包租代管服務網
新北市社會住宅的包租代管服務網

租賃新法的包租代管

租賃住宅包租業 (以下簡稱包租業) 屬專業二房東的角色，其應先向房東承租住宅後再行轉租給房客，並負責經營管理。

為保障包租業服務對象之權益，內政部於108年2月23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」。

並自108年6月1日實施，除可提供租賃雙方更公平的交易機制，大幅提升住宅租賃雙方權益保障外，亦可促使包租業者提供更優質的專業服務。

適度引導租屋市場健全發展，藉由產業用心經營，以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。

內政部租賃條例專區

「租賃住宅管理人員」考試容易嗎 ? 要帶什麼應考 ?

「租賃住宅管理人員」同「不動產經紀營業員」都是先上課後考試，30個小時的課程後，取得測驗資格。

請先上網找自家附近負責辦理測驗，中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會的單位，報名你想參加哪個月份的考試 (租賃住宅管理人員的考試頻率比較低，每月一次左右)。可直接打電話過去，請他們把報名資料寄給你，然後匯錢交資料。

當天要對身分證，另外筆要黑色或藍色的原子筆，立可白（帶）可以用，用鉛筆寫答案卷零分。另外，租賃管理人員考卷和考題形式，跟不動產經紀營業員考試一樣。

考試前包包手機都要放教室前，而身份證則是要放桌面放到考完。考卷發下來前，監考人員會逐一到座位核對證件和拍照。

雖然租賃課程非常多樣化，考題要記的新知識也不少，但大家不必過於擔心考題會太難，考試通過率大約也是9成多，60分考過並不難，而且有租賃測驗題庫可看，選項ABCD的順序也不會變。

有些題目如果真的搞不懂的話，就直接把答案背下來吧，及格率真的滿高的，只要上課好好聽講、融會貫通，有空把上課的範圍看過一遍，利用假日認真準備，一定能通過考試的。

? 課程簡介：

• 租賃住宅市場發展及管理條例法規。
• 不動產租賃及租稅相關法規。
• 消費者保護相關法規。
• 公寓大廈管理相關法規。
• 各式住宅租賃契約與委託管理契約應記載（約定）及不得記載（約定）事項。
• 租賃關係管理及糾紛處理實務。
• 屋況設備點交及故障排除實務。
• 建築物設備管理維護實務。
• 室內裝修相關法規。
• 專業倫理規範。

? 需繳交的文件：

• 報名表
• 國民身分證正、反面影本 (外國人為護照)
• 高中職以上畢業證書影本
• 相關證照證書影本，有效日應在其執業資格證明文件有效期限為二年以上者。

? 需繳交的費用：

• 不動產經紀人及經紀營業員：不動產租賃及租稅相關法規、消費者保護相關法規。(可扣抵6小時)
• 地政士：不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵4小時)
• 不動產估價師：不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵4小時)
• 公寓大廈事務管理人員、防火避難設施管理人員及設備安全管理人員：公寓大廈管理相關法規、建築物設備管理維護實務。(可扣抵6小時)

課程金額基本上是NT$5,600元，但如果有相關證照則可扣抵部分金額和時數，折抵後金額可參考下表：

「租賃住宅管理人員」課程有哪些?

研習的課程共分為十類：

租賃住宅市場發展及管理條例及相關法規

身為租賃住宅管理人員，首要先認識，也是最重要的，就是這項法條以其相關法規，它詳細說明了租賃住宅相關人員的權利義務等注意事項。

出租人以及承租人，在什麼情況之下可以提前終止租約的事由、租稅優惠等等，後半段則詳列了租賃住宅服務業設立的相關辦法，及管理人員的責任與義務還有罰則等等。

不動產租賃及租稅相關法規

「租賃房屋」其實一直以來都存在，只是以前沒有專法管理，而是散佈在每一項法條中，身為租賃住宅管理人員，也必需詳細了解每條法案，對於租賃住宅的管轄有那些。

例如：民法對於合約上有那些規定？土地法對於土地及以地上物（地上權，也就是房屋）的規定？租賃的租金收入在所得稅法中的相關規定為何？還有房屋稅和土地稅等課稅規定等等。

管理人員不但要了解相關法律的規定，也要一併幫客戶 (房東)，提出合法節稅計劃，讓租稅政策更趨公平。

消費者保護法相關法規

租賃服務公司需要直接面對消費者 (房客)，處理糾紛以及簽定合約等事宜，所以相關消費者保護法法條也需要清楚明白，包括消費者保護團體以及申訴等。

這裡比較多著墨的是罰則的部份，畢竟日後租賃管理人員若真的和消費者 (房客) 產生糾紛，事先了解一下處理的方式和相關規定，也會是必需的。

公寓大廈管理相關法規

「租賃住宅服務業」顧名思義，就是只能提供「住宅」的租賃服務，辦公室、廠房、店面都不在他們的服務範圍之內，而現今的住宅不論是公寓、華廈還是大樓或是社區，都受到公寓大廈管理法規的管轄。

而租賃管理人員將來最常打交道的，不外乎就是社區的左鄰右舍還有社區的管理人員、管委會等等，相關的法規也需了解。

各式住宅租賃契約與委託契約應記載(約定)及不得記載(非約定)事項

簡單來說，跟房東（或房客）簽定合約的時候，有哪些部份是一定要記載（約定）的，哪些是不能記載（非約定）的。

在法規上有規定在什麼情況之下房東（或房客）可以提前結束合約，那些情況下是需要房東出面修繕等等，比較容易出現爭議的條款。

政府有提出一套標準的合約書供租賃雙方參考，這當然這也是租賃服務業者所需事先知道的事項。

租賃關係管理及糾紛處理實務

有租過房子的人都知道，租房子大概最怕碰到的，就是有東西壞了房東不來修，或是在簽約的時候沒先說，等簽完約又說要加多少錢，或電費另外計算等等。

房東最怕的，就是收不到房租，或是房客提早不租又失聯找不到人等等，針對每個情況的糾紛處理，在這個章節中都有提出一些實際的糾紛案例提供參考。

這堂課滿有趣的，比起講法條，「吵架」要怎麼吵得贏，才是大家最關心的。

屋況設備點交及故障排除實務

這裡的設備點交，不單指房子內部的點交，還有房子整體結構的認識和公共設備的知識，畢竟房客年齡層有高有低，如果租到樂齡的房客，需要幫他們事先規劃好，房子的設計是否符合他們的需求。

什麼樣的房子能租給什麼樣的人，要先對整個內外環境有一個基本的認識，在房東轉交房子的時候，還有轉交房子給房客的時候，都需要細心了解房屋的狀況，才能順利完成點交。

建築物設備管理維護實務

每一棟建築物在興建的時候，建築師都必需按照建築法規來興建，興建完成之後最重要的，就是設備的管理和維護，例如電梯需要多久做一次保養、消防安檢要多久檢測一次、滅火器要多久更換等等。

雖然這些關於建築物的設備，會有物管公司代為傷腦筋，但租賃管理人員也要有相關知識，才能更好的督促物管公司完成保養的工作。

室內裝修相關法規

這裡談的是裝潢（或修繕）時應該有的認知，我們要對整棟大樓的消防要求要有所了解，才能幫房東規劃安全的裝潢材料和施工方式，包括門要用什麼材料、電要怎麼走、室內消防安檢要檢查哪些、遇到消防設備要如何避開。

還有建築法上對於大樓裝潢的法規要求等等，幫助房東更好的完成房屋的修繕，務必做好事前的安全準備，以免出現曾經有房東因為不想換排氣式的熱水器，而使房客枉送性命的憾事發生。

專業倫理規範

「租賃服務業」和「租賃管理人員」在日本以及美國都是從很久以前就開始盛行的服務行業，在日本，甚至很多房東都不在同一個城市，他們很習慣的會將房子交由專業的管理人員來打理。

在台灣也有某些藝人聽說有在日本置產，也都是靠這些業者在幫忙處理租賃事務，相反台灣卻只是在剛剛起步階段，所以借鏡國外對於相關業者的作業倫理規範也是一定要做的功課。

以上十個項目共1,500多題題庫，考試的時候會每個大項挑出10題，共有100題，1題1分，只要60分就算及格，如果你已經決定要上課的話，其實就不必急著先印題庫出來，因為上課的時候，公會就會幫你準備好一本題庫本。

參加租賃住宅管理人員資格訓練之學歷資格?

內政部於108年2月21日，以內授中辦地字第1080260785號， 令訂定發布「租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法」，第3條第1項有關參加租賃住宅管理人員資格訓練之學歷資格規定之解釋令。

中華民國國民具行為能力，並持有國內、外公私立高級中等以上學校畢業，持有證明文件，該文件是指：「國內、外公私立大學、獨立學院、三年制或二年制專科學校一年級以上肄業、或五年制專科學校四年級以上肄業，持有肄業證明、在學證明或已蓋註冊章之學生證者」。

另外，通過考試院舉辦高等、普通考試或相當之特種考試及格，持有及格證書，或是自學進修學力鑑定考試通過，持有普通高級中等學校、技術型高級中等學校、或專科學校畢業程度學力鑑定通過證書，亦可參加資格訓練。

完成租賃課程及考試，就可以轉租當二房東?

完成租賃相關課程及考試，取得國家證照後，就可以去找屋主承租，然後自己轉租當二房東嗎 ? 答案是「不可以」!

想要執業就要在公司底下，開了公司就得加入公會。要開一間租賃住宅包租業的公司，流程就是經直轄市、縣（市）主管機關申請許可後，3個月內辦妥公司登記。

完成登記後6個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員、及加入登記所在地之同業公會，並檢附上開證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記，領得登記證後始得營業。

至於「租賃住宅管理人員」資格，是指經參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」，所舉辦之租賃住宅管理人員資格取得訓練，並經測驗合格。

應於取得合格證明一年內，向內政部指定單位登錄、及領有租賃住宅管理人員證書，始得受僱於租賃住宅服務業，充任租賃住宅管理人員執行代管或包租業務。

按租賃住宅市場發展管理條例第25條第1項規定，租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者，從事代管業務及包租業務；違反者，依本條例第37條第4款規定處新台幣1萬元以上、5萬元以下罰鍰並限期改正。

具租賃住宅管理人員資格者，應依本條例第26條規定，參加租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格，且登錄及領有租賃住宅管理人員證書者。
 
租賃住宅服務業所屬從業人員於執行業務過程，涉及上開法令規定之業務責任或應具備之專業知識，自應依本條例第25條第1項規定僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事包租代管業務。

總之，自107年6月27日租賃專法上路後，若你想當個「合法」的二房東（包租業者），有以下兩種選擇：

• 到一間合法的租賃住宅包租業的公司工作
• 自己開一間租賃住宅包租業的公司

包租代管所衍生的商機

掌握客戶名單資料

做業務的手上一定有客戶名單，包租代管看似為租賃並非買賣，但其實跟買賣大有關係，這當中的關鍵，便是客戶名單了。

不管是包租或代管之型態，業者接觸的皆為房東，也就是房屋的所有權人，而且，選擇將房屋出租，通常擁有第二間以上的房子。

包租代管業者的客戶名單，多數為擁有很多房產的有錢人。藉由長期包租、代管所建立之信任，將來屋主如有售屋需求，委由包租代管業處理，便成為租賃、買賣一條龍。

科技平台技術輸出

以代管而言，通常報酬為月租金百分之十，包租則是賺取租金差額，但業者還要負擔裝修成本，每件利潤遠不如房仲按總房價計算最高可達百分之六。

所以包租代管業者之特色，絕對不是小而美，一定要數大便是美。而管理數量龐大之出租物件，除了人力，還要仰賴各項電子管理工具，例如 APP、ERP 系統等等。

包租代管業者一旦達到相當之規模，建立成熟之科技管理平台，便可以輸出給其他有需求之業者使用。不只掏金是一個商機，賣掏金工具是另一個商機。

異業結合證照需求

因為包租代管業掌握客戶名單，又有客戶信任，介入買賣輕而易舉；這時候房仲想要爭取客戶，難度勢必增加，得從培養長期客戶開始。

以全國約五、六千間房仲店頭，只要其中相當數量投入包租代管業，依租賃專法規定，每一營業處所應置專任租賃住宅管理人員至少一人，租賃住宅管理人員證照便會炙手可熱，這也難怪目前訓練課程報名會如此熱門。

結論

想要賺取被動收入成為二房東，這是值得投資的事情。但在開始行動前，請務必先了解相關法規，查看授課內容及相關考試，千萬不要誤觸法令而被檢舉開罰，那可就得不償失了。

相信再過不久，業者同時擁有不動產經紀業及包租代管業雙證照，租賃、買賣一條龍會漸漸形成趨勢，對包租代管行業而言，會成為最大的商機。

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